BGH: Verwalter muss Vermieter bei Mieterhöhung nicht namentlich nennen

Ein Mieterhöhungsverlangen ist durch eine bevollmächtigte Hausverwaltung wirksam, auch wenn der Vermieter nicht namentlich benannt wird und kein Hinweis auf die Vertretung des Vermieters in der Erklärung zu finden ist. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 2. April 2014 (VIII ZR 231/13).
Der BGH führte aus, dass im konkreten Fall hinreichend klar zum Ausdruck gekommen ist, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dem BGH genügt ein konkludentes Handeln in fremdem Namen. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht entgegen.
Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist – wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft – durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.
Diese pragmatische Entscheidung des BGH knüpft an die Entscheidung zur Beauftragung von Bauhandwerkern durch Hausverwalter an (BGH-Urteil vom 8. Januar 2004, VII ZR 12/03). Damals hatte der BGH bereits entschieden, dass bei der Beauftragung von Handwerkern durch eine Hausverwaltung davon auszugehen ist, dass der Auftrag im Namen des vertretenen Grundstückseigentümer erfolgt.

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