BGH: Vermieter darf sich bei streitiger Forderung nicht aus der Kaution bedienen

Ein Vermieter darf während eines bestehenden Mietverhältnisses die Mietkaution nicht dafür nutzen, umstrittene Forderungen auszugleichen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 7. Mai 2014 (VIII ZR 234/13). Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag bestimmte: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen (…)“. Das erklärte der BGH bei bestrittenen Forderungen des Vermieters für unwirksam.
Eine solche Regelung laufe dem gesetzlichen Zweck des § 551 BGB zuwider, mit dem der Gesetzgeber sicherstellen wollte, dass der Mieter selbst bei Insolvenz des Vermieters seine Mietsicherheit ungeschmälert zurückerhält. Durch die Vorgabe an den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen, kommt deutlich der Treuhandcharakter der Mietsicherheit zum Ausdruck. Entsprechend ist der Vermieter trotz der vertraglichen Vereinbarung an der Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses gehindert. Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin eine Mietminderung vorgenommen, die sich der Vermieter über die Kaution zurückholen wollte. Die Mietvertragsklausel ist wegen Abweichens von der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB zu Lasten des Mieters durch den BGH für unzulässig erklärt worden.

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