Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

Der Vermieter ist nur dann zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt, wenn eine inhaltlich fehlerfreie Betriebskostenabrechnung vorliegt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.05.2012, Aktenzeichen VIII ZR 245/11

Die Parteien stritten vordergründig um die Berechtigung einer Kündigung. Der Vermieter hatte die Kündigung gestützt auf Rückstände mit Vorauszahlungsbeträgen auf Betriebskosten. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten hatte er aufgrund vergangener Abrechnungen angehoben. Der Mieter hatte diese angepassten Betriebskostenvorauszahlungen allerdings nur teilweise geleistet, wodurch der Mietrückstand aufgelaufen war. Bislang hatte der Bundesgerichtshof vertreten, dass es ausreicht, wenn eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorliegt. Dieses sei die Voraussetzung zur Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB.

Der Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung!

Mit der jetzigen Entscheidung betont der Bundesgerichtshof, dass die Voraussetzung für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB eine inhaltlich richtige Abrechnung voraussetzt. Das bisherige Abstellen auf die formelle Richtigkeit berücksichtigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht ausreichend den mit der Regelung in § 560 Abs. 4 BGB verfolgten Zweck, nämlich über die Anpassungsmöglichkeiten der Vorauszahlung zu erreichen, dass weder ein großes Guthaben für den Mieter noch eine große Nachzahlung entsteht, wenn am Ende der Abrechnungsperiode über die Kosten abgerechnet wird. Da auf Basis der vorherigen Abrechnung die Anpassung erfolgt, ist dieser Zweck aber nur dann gewährleistet, wenn die Abrechnung auch inhaltlich richtig ist. Ansonsten würde die Anpassung der Vorauszahlung auf Basis einer inhaltlich falschen Abrechnung dazu führen, dass gerade entweder ein Guthabenüberhan g oder aber ein Nachzahlungsüberhang entsteht. Hinzu kommt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes die bestehende Verpflichtung des Vermieters, eine korrekte Abrechnung zu erteilen. Eine korrekte Abrechnung setzt auch deren inhaltliche Richtigkeit voraus.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes wird in der Praxis zu größerer Unsicherheit führen, weil sich naturgemäß über die inhaltliche Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung trefflich streiten lässt. Der Mieter hat es zukünftig leichter, unter Verweis auf eine vermeintlich inhaltlich inkorrekte Abrechnung die Anhebung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückzuweisen.

Autor: Hans-Christian Schwarzmeier

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